«BSB Partners»Адвокатське об'єднання

“Перемогти сильного супротивника потрібно тричі – у дебюті, мітельшпілі й ендшпілі“ - доктор юридичних наук, чемпіон світу з шахів
Олександр Альохін

Правове регулювання процедури прийняття рішень в ОСББ

Майже кожен інтернет-сайт органів місцевого самоврядування чи органів державної влади в нашій країні заохочує співвласників багатоквартирних будинків створити об’єднання для ефективного управління спільним нерухомим майном.

Для цього держава Україна в особі парламенту розробила правила участі в такому проекті, які детально регламентовані в Законах України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» №2866-ІІІ від 29 листопада 2001 року та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417-VІІІ від 04 травня 2015 року.

Як свідчить практика, для новостворених багатоповерхівок не виникає проблем у створенні ОСББ, адже надавачами комунальних послуг як правило стають приватні компанії, які тісно пов’язані з забудовником.

На керівних посадах таких ОСББ перебувають часто-густо люди, яких взагалі не цікавлять проблеми мешканців багатоповерхівок.

А відтак, через певний час у співвласників будинку виникає природне бажання змінити підхід у наданні комунальних послуг шляхом заміни керівного складу ОСББ.

Такою можливості наділені усі мешканці, які мають право участі у голосуванні.

Між тим, виникає низка запитань, щодо дотримання процедури прийняття рішень співвласниками таких багатоповерхових будинків.

Відповідно до ст.10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» органами управління об’єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об’єднання.

Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.

Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

До виключної компетенції загальних зборів співвласників серед іншого відносяться обрання членів правління об’єднання, затвердження статуту об’єднання, внесення змін до нього, питання про використання спільного майна, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

При цьому, рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, – більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів “за” або “проти”, встановленої частиною чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів “за” не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» детально регламентовано питання скликання і проведення загальних зборів.

 Так, повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.

Час і місце проведення обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

Подібний порядок скликання і проведення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку регламентовано в іншому Законі України.

Так, відповідно до ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт; визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників; визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем.

Повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду багатоквартирного будинку.

Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що будуть розглядатися на зборах.

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 75 відсотків загальної кількості співвласників, а рішення з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 50 відсотків загальної кількості всіх співвласників.

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування (“за”, “проти”, “утримався”), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

У протоколі обов’язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів “за” або “проти”, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів “за” не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.

Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання – це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти “за”, “проти” або “утримався”. Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання “так”, “ні” або “утримався”, особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.

Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання.

Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Між тим, ч.1 ст. 10 вищевказаного закону вказано, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

З системного аналізу положень Законів України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» №2866-ІІІ від 29 листопада 2001 року та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417-VІІІ від 04 травня 2015 року можливо прийти до висновку, що загальні збори співвласників багатоквартирного будинку мають проводитися саме за правилами ст.ст. 8, 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Вищевказані норми права в загальному регулюють порядок прийняття рішень в ОСББ, однак на практиці чітко дотриматися вимог закону не завжди видається за можливим внаслідок чого виникають неприємні ситуації, які закінчуються гучними скандалами та численними судовими тяжбами.

На наш погляд, саме дотримання порядку скликання загальних зборів є одним із тих ключових питань, на які має звернути увагу ініціатори/ініціативна група, оскільки недотримання такого порядку слугувало підставою для скасування судами рішень загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Так, у своєму рішенні від 23 жовтня 2012 року у справі № К/9991/37366/12 Вищий адміністративний суд України зазначив про те, що ч. 4 ст.6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” визначає порядок і спосіб повідомлення власників, по-перше, форма повідомлення обов’язково письмова; по-друге, повідомляється кожен власник; по-третє, таке повідомлення вручається власнику або під розписку, або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). Судами встановлено, що відповідачем не надані докази письмового повідомлення власників квартир про проведення установчих зборів щодо створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, тоді як Закон передбачає повідомлення кожного власника, а не лише тих власників, кількість яких достатня для кворуму на установчих зборах (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/27360417).

При цьому, варто зауважити, що повідомлення співвласників має досить складний процесуальний характер вчинення такої дії.

Законодавець для таких дій передбачив дві (дві) форми повідомлення: рекомендований лист або особисто адресату під підпис.

Звичайно, добре коли у ініціатора/ініціативної групи наявні списки співвласників багатоквартирного будинку, але у більшості випадків така інформація є закритою.

В даному випадку, необхідно скористатися відкритим реєстром речових прав на нерухоме майно, яка містить повну та актуальну інформацію про власників за станом з 01.01.2013 року.

При цьому, на наш погляд, більш пріоритетною формою повідомлення про проведення загальних зборів є саме повідомлення під особистий підпис власника, адже в більшості випадків суди трактували квитанції про відправлення рекомендованих листів як неналежний доказ через неможливість встановити, що насправді було відправлено адресату.

Партнер АО «BSB Partners» Сергій Гелла

 

Tags: , , , , ,

Comments are currently closed.